등기부등본! 부동산 계약을 할 때 꼭 봐야 한다고 어디서나 큰 목소리로 얘기합니다. 그런데 등기부등본을 보는 법은 생각보다 어렵죠. 오늘은 등기부등본 보는 법을 쉽게 알아보도록 하겠습니다.
등기부등본
등기부등본은 해당 부동산. 즉, 아파트면 아파트, 상가면 상가의 신분증 개념입니다. 땅과 건물과 같은 부동산은 공적으로 등기가 되어 있습니다. 부동산에 얽혀 있는 소유관계, 대출, 가압류, 경매 개시 등의 상황을 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
공인중개사를 통해서 부동산 계약을 하는 과정에서 필수적으로 등기부등본을 설명해 줍니다. 그렇다 하더라도 내가 미리 알고 설명을 듣는 것과 모르고 설명을 듣는 것과는 차이가 뚜렷합니다. 이왕이면 계약 전에 등기부등본을 확인하는 편이 좋겠죠.
등기부등본은 주소만 알면 발급이 가능합니다.
등기부등본 발급방법
먼저 인터넷등기소에 접속합니다.(법원에서도 직접 발급받을 수 있습니다.) 메인화면의 '열람/서면 발급'을 클릭합니다. 비회원도 발급받을 수 있습니다.
그 이후에 주소를 검색합니다. 검색 결과에 따라 해당 등기부를 선택하여 발급 받으면 됩니다. 보다 자세한 등기부등본 발급 방법은 아래 내용을 참고하세요.
등기부등본 보는 법
등기부등본은 건물등기부등본과 토지등기부등본으로 나눌 수 있습니다. 건물등기부등본은 일반건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본으로 나뉩니다.
▶ 집합건물 등기부등본
아파트, 다세대, 구분상가, 오피스텔, 지식산업센터 등은 집합건물 등기부등본입니다.
▶ 토지등기부등본 + 일반건물 등기부등본
다가구, 상가주택, 일반 공장 등은 토지등기부와 건물등기부 2개를 함께 봐야 합니다.
예를 들어, 아파트 등기부등본을 발급받으려면 등기를 한 번만 발급받으면 됩니다. 하지만 다가구주택의 등기부등본은 건물등기부등본과 토지등기부등본을 각각 발급받아서 비교해 봐야 합니다.
집합건물 등기부등본을 보면서 등기부 보는 법을 배워보겠습니다.
등기부는 ① 표제부 ② 갑구 ③ 을구 로 나누어져 있습니다.
① 표제부
주소(소재 지번), 건물명칭 및 번호, 건물 내역 등이 기재되어 있습니다. 내가 본 주소지와 등기상의 주소지가 맞는지 확인해야 합니다.
집합건물 표제부는 1동 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시, 두 개로 구성되어 있습니다. 만약 아파트가 101동 101호라면 1동 건물의 표시에는 101동의 정보가 담겨 있습니다. 대지권 목적인 토지의 표시는 한동의 바닥면적이 아닌 아파트 전체의 바닥면적입니다. 위 등기부에서 46711㎡ 가 아파트 전체의 바닥면적입니다.
표제부의 전유부분의 건물의 표시는 101동 101호라면 101호 전유부분의 내용이 있습니다. 대지권의 표시는 아파트 전체 바닥면적 중에 내 토지 비율을 의미합니다. 일반적으로 분자인 31㎡가 본인 소유의 토지면적이라고 생각해도 됩니다.
재건축 아파트의 경우 대지권 비율이 높은 아파트를 따질 때 대지권의 표시의 비율을 보고 투자가치를 따집니다. 분자인 31㎡ 가 크면 클수록 대지권 비율이 좋다고 생각합니다.
② 갑구
소유권에 관한 사항이 표시됩니다. 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항이 표시됩니다. 등기원인을 보며 해당 부동산을 매매, 상속, 증여로 취득했는지 알 수 있습니다. 또한 부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 소유자 정보가 기록됩니다. 부동산 계약 당시 소유자 신분증과 대조하여 소유자 확인을 하고 매매대금, 임대보증금 등은 꼭 등기부의 소유자에게 줘야 합니다.
소유자 정보 외에도 가처분, 가등기, 가압류 등이 기록됩니다. 각각의 권리는 그 의미하는 바가 다르지만 소유권에 다툼이 있으니 조심하라는 의미로 새겨두셔도 좋습니다. 등기에 가처분, 가등기, 가압류 등이 있다면 일단 그 원인을 자세히 알아보고 계약을 진행해야 합니다.
③ 을구
소유권 외에 관한 사항이 표시됩니다. 이 중 가장 흔하게 접하는 것이 근저당입니다. 그 외에 전세권, 지역권, 지상권 등이 있습니다. 전세 계약을 할 때 전세보증금 + 근저당이 시세 대비 70% 이하여야 안전합니다. 때문에 시세를 정확하게 파악해야 합니다. 근저당 및 채권 최고액에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.
아파트나 오피스텔과 같은 집합건물이 아닌 경우, 다가구주택의 경우는 위 사진처럼 등기부등본을 토지등기부와 건물 등기부 각각 발급받아야 합니다. 표제부, 갑구, 을구와 같은 형식은 같지만 집합건물처럼 한 번만 발급받는 것은 아니니 이 점 참고하세요.
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